Cobrança de IPTU em imóvel que não possui melhoramentos por parte da prefeitura

O Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU, é um tributo cobrado de toda pessoa que tenha a propriedade, a posse ou domínio de algum imóvel que esteja dentro dos limites de um município, pagando-o, anualmente, à prefeitura.

O Código Tributário Nacional[1] - CTN, coloca alguns requisitos para que a prefeitura possa exigir esse imposto, apontando que é necessário que haja a existência de melhoramentos construídos ou mantidos pelo poder público, para que seja válida a cobrança do tributo. São eles:

• 1. Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas das chuvas
• 2. Abastecimento de água
• 3. Sistema de esgotos sanitários
• 4. Rede de iluminação pública, para distribuição domiciliar
• 5. Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel.

O CTN ainda dá uma ajudinha para os municípios, afirmando que a cobrança do IPTU pode ser promovida se a prefeitura tiver apenas 2, dos melhoramentos citados. Isso é, se o seu imóvel tiver abastecimento de água e um meio fio, já é suficiente para que você possa ser cobrado pelo IPTU.

Como não é segredo para ninguém, mais uma vez a exceção na legislação tributária torna a regra uma coisa morta. No mesmo artigo[2] que aponta essa necessidade de melhoramento no imóvel para a cobrança de IPTU, há um dispositivo que autoriza a cobrança do imposto se houver uma lei municipal que considere urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio.

Ou seja, se houver um loteamento, uma empresa que decidiu se instalar longe do centro urbano ou uma área da cidade que vem se expandido, mesmo que não haja nenhuma estrutura básica de OBRIGAÇÃO do poder público, frise –se, como calçadas, esgoto, iluminação ou abastecimento de água, poderá haver a cobrança do imposto todos os anos.

Infelizmente, a jurisprudência[3] dos tribunais superiores vem considerando a exceção um dispositivo aplicável, autorizando a incidência do IPTU em imóveis que são caracterizados pela ausência de infraestrutura básica, tais como: redes de água e de esgoto, rede de luz e pavimentação, muito comum, como já dito, em novos loteamentos e em empresas que se instalam em áreas mais afastadas da cidade.

Surge, porém, uma luz no fim túnel. Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo[4], mitigou, sabiamente, a exceção de que falamos.

Segundo a decisão, por mais que haja autorização dada em diversos julgados do STJ para a cobrança do imposto sem os melhoramentos, não significa que a exceção tenha a propriedade de anular a regra, dispensando as prefeituras de realizarem os melhoramentos, porque essas devem agir consagrando princípios da isonomia e razoabilidade.

Dessa forma, por mais que a prefeitura comece a cobrar o IPTU, ela deve iniciar as obras assim que fizer o decreto de urbanização, para que torne a área daquele imóvel tributado em um lugar urbanizável de verdade, pois deixar os moradores ou empresas dessas áreas urbanizáveis, sem os benefícios concedidos às pessoas que residem em áreas já urbanizadas, seria uma ofensa ao princípio da igualdade entre os contribuintes.

Assim, as pessoas ou empresas que estão localizadas em áreas que não possuem os melhoramentos citados acima, devem ficar atentos a duas situações quando forem pagar o IPTU de seus imóveis:

1º - Verificar se há lei que torna a área do imóvel um lugar urbanizável.

2º - Caso haja a lei, verificar se a prefeitura deu início às obras de melhoramento da localidade.

Fique atento, Sr. (ª) contribuinte!

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[1] Artigo 32 do CTN

[2] § 2º do artigo 32 CTN

[3] AREsp242.408/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Data de Publicação em 25/10/2012.

[4] Recurso Inominado nº 1032508-44.2016.8.26.0576